Свободная сделка с недвижимостью

Содержание

Типы сделок: цепочка, альтернативная и свободная сделка купли-продажи квартир

Свободная сделка с недвижимостью

Альтернативная сделка с недвижимостью считается самым распространенным видом сделки. В Москве, к примеру, по оценкам риелторов, среди всех сделок по купле-продаже квартир, свыше 70% являются альтернативными.

Все дело в том, что большая часть людей, при продаже недвижимости, не остаются на улице с деньгами, а приобретают себе взамен другую недвижимость. По сути, они как бы меняют свое жилье.

Такая одновременная реализация одного объекта недвижимости и приобретение другого объекта, и называется альтернативной сделкой с имущественными объектами.

Есть также и другие названия для различных видов договоров, связанных с куплей-продажей недвижимости в риелторском сленге:

  • Прямая (ее еще называют чистая либо свободная) продажа.
  • Альтернативная сделка купли-продажи квартиры («альтернатива»).
  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», связанных в одну сделку).

Каждый вид говорит о ее простоте или сложности, а также о времени, которое понадобится для подготовки к данной сделке. Соответственно, выстраивание «цепочки» усложнит процесс сделки, и потребует намного больше времени для ее подготовки в отличие от простой («чистой») реализации жилья. А сейчас приступим к рассмотрению прямой и альтернативной продажи недвижимости.

Прямая продажа квартиры (свободная)

Данный тип подразумевает следующее: продавец недвижимого объекта получает деньги за нее и при этом не собирается покупать себе другое жилье. То есть, за продаваемой недвижимостью не будет «хвоста» из остальных квартир, которые будут продаваться или покупаться одновременно с ней.

При прямой (чистой/свободной) продаже жилья предусмотрены только две стороны участников: продавец и покупатель. Обратите внимание, что они ни от кого не зависят. Это одна из самых доступных и удобных форм операции с имуществом. Но в реальности «чистые продажи», увы, попадаются на рынке крайне редко.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативный вид купли-продажи квартиры означает, что владелец продает свое жилье и приобретает себе взамен новое жилье на деньги, полученные от продажи квартиры.

Причем осуществляется эта процедура одновременно. То есть сделка на два объекта заключается один день.

Разумеется, два договора купли-продажи (ДКП) следует подписывать одновременно, точно так же как и регистрировать документы на эти квартиры.

В большинстве случаев это считается единственным способом поменять свое жилье на более подходящий вариант. Все дело в том, что прямой обмен, заключенный по договору мены жилья встречается крайне редко, потому что для этого должны максимально совпасть интересы обеих сторон. А это маловероятно.

Следовательно, в альтернативном виде сделке при купле-продаже жилья будут участвовать не менее трех сторон это:

  • Покупатель квартиры.
  • Продавец недвижимости, который также выступает в качестве покупателя «альтернативного» варианта.
  • Продавец «альтернативой» квартиры.

Особенность типового алгоритма осуществления альтернативной сделки

Альтернативный тип сделки с имуществом будет немного сложнее в плане организации в отличие от «прямой (или чистой) продажи». К тому же он потребует больше времени, и имеет целый ряд рисков. Но, тем не менее, подобный вариант обмена жилья через куплю-продажу является наиболее распространённым.

Продажа квартир цепочкой

«Цепочка квартир» – это сделка, на основании которой продается не один «альтернативный объект недвижимости», а два и более. Собственники каждой предыдущей квартиры, выставленной на продажу, выступают в качестве покупателей новой в «цепочке» квартиры.

К тому же вовсе не необязательно эти объекты выстраивать в последовательном порядке. Например, продавая четырехкомнатную квартиру, ее владелец выбрал взамен ее две однокомнатные квартиры и одну двухкомнатную квартиру с доплатой. Таким образом выстроилась «цепочка» из четырех объектов недвижимости, где вместо одной приобретают сразу три «альтернативные» квартиры.

Разумеется, чем больше «цепочка недвижимости», тем больше участвуют лиц, и тем труднее выстроить весь процесс сделки. К тому же на ее подготовку потребуется значительно больше времени и есть большой риск ее срыва.

Если в момент подготовки сделки выпадет хотя бы одно звено «цепочки», то сорвется вся сделка. А это значит, что придется начинать все заново. На деле, «цепочки», состоящие из 4 объектов можно встретить крайне редко.

Для ограничения размера «цепочки квартир» желательно в условиях договора об авансе прописать пункт с условием, что очередной продавец обязан подобрать для себя жилье исключительно в прямой продаже.

В реальности на рынке недвижимости в крупных городах в прямой продаже чаще всего можно встретить лишь однокомнатные и двухкомнатные квартиры. А вот уже большие объекты, состоящие из 3 и 4 комнат, как правило, могут повлечь за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

Расчеты при помощи банковских ячеек в альтернативных сделках

Передача денег при заключении альтернативной сделке либо в цепочке квартир, как правило, осуществляется наличными с использованием в банке сейфовых ячеек. Для учета интересов сторон арендуют одновременно от двух и более ячеек, и заключают соглашения об условиях доступа к каждой ячейке.

В большинстве случаев продажа одной квартиры с дальнейшей покупкой другой (альтернативной) осуществляется с доплатой или, наоборот, с выплатой разницы в цене. В таком случае для расчетов в банке арендуются две ячейки – одна потребуется для основной суммы, а другая для доплаты.

Специфические риски при альтернативной сделке

Кроме типовых рисков, которые характерны для обычных сделок по продаже или приобретении квартиры, при выстраивании альтернативной сделки дополнительно могут появиться риски, связанные с организацией данного комплексного процесса. Но не стоит их бояться, необходимо всего лишь тщательно подойти к процедуре подготовки данного мероприятия.

В альтернативных сделках (в цепочке квартир) принимает участие одновременно несколько собственников недвижимости. В случае банальной несогласованности действий между сторонами может стать причиной разрыва всей сделки. Даже если одна сторона сделки что-то «не так поняла», то в итоге пострадают все стороны, так как цепочка в таком случае развалится.

Чтобы избежать этого, необходимо многократно и в мельчайших подробностях проговорить все условия сделки и последовательность каждого действия. Неплохо будет, если у каждой стороны будет согласованный и набросанный на листке бумаги план действий по заключению сделки.

Также крайне важно, чтобы запросы (ожидания) собственников квартир, которые тянут за собой «альтернативу», были в пределах разумного, то есть соответствовали рыночной стоимости и возможностям.

В противном случае не исключен риск увеличения сроков сделки по той причине, что продавец не сможет подобрать для себя «альтернативный» вариант.

Также нельзя исключать риск увеличения стоимости первой квартиры, потому что продавец не может уложиться с приобретением «альтернативы» в первоначальную стоимость.

Возможные риски в альтернативных сделках с квартирой

Важно! Теперь в течение 1 минуты вы можете выяснить какой из нескольких банков и на каких условиях, даст вам потребительский кредит.

Одна заявка полетит сразу в несколько банков! А вам, в худшем случае, придет смс что в потребительском кредите отказано или перезвонит менеджер банка с одобренным кредитом. Паспорт не нужен.

Сервис подбора кредита на нашем сайте проверен! Не реклама! САМИ им пользуемся. Оформить заявку можно кликнув здесь

Даже при грамотно согласованной альтернативной сделке может присутствовать так называемый «риск частичной регистрации».

Простыми словами, это регистрация исключительно части документов из всего пакета на две либо более квартир.

Все дело в том, что, с юридической точки зрения, все договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой абсолютно никаким образом не связаны.

То есть, они являются юридически независимыми. Соответственно, у регистратора формально нет никаких оснований зарегистрировать их «одним пакетом».

И потребовать от регистратора прекращения регистрации одного договора в случае приостановления регистрации другого – бесполезна.

В итоге одна из сторон, участвующих в сделке, может лишиться квартиры либо денег. Как избежать такого варианта событий?

Для этого на практике используются следующие действия

Старайтесь по возможности каждый день отслеживать ход процедуры регистрации. Сделать это можно по:

  • Номерам, указанным в заявлении на регистрацию
  • Проверить можно в режиме онлайн на портале Росреестра.
  • Единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34).

Если Росреестр приостановил регистрацию хотя бы по одному договору, то уведомление об этом сразу же будет направлено участникам данного договора. В таком случае стороны другого договора должны сразу же написать заявление о приостановке другого договора. После чего необходимо разобраться с причинами.

В большинстве случаев, регистрацию приостанавливают, если у регистратора возникли сомнения в каких-либо бумагах. В таком случае он вправе потребовать, чтобы вы предоставили ему дополнительные справки. После чего процедура регистрации снова возобновится.

Однако в некоторых ситуациях вам могут отказать в регистрации.

Другой способ, позволяющий решить сложившуюся ситуацию, заключается в следующем: необходимо нанять для регистрации всего пакета бумаг стороннего исполнителя.

Подобного рода услуги по осуществлению регистрации сделок с имущественными объектами оказывают практически все юридические фирмы. Стоимость таких услуг невысока, но зато вероятность «частичной регистрации» существенно уменьшается.

Ведь юристы, работающие в таких компаниях, осуществляют регистрацию постоянно, и знают, какие требования предъявляют местные отделения Росреестра.

Но самым надежным способом регистрации полного перечня документов при заключении альтернативной сделки купли-продажи квартиры является осуществление сделки при помощи нотариуса. Ведь у него особые отношения с Росреестром, а также особые полномочия для осуществления регистрации бумаг в этом ведомстве.

К тому же удостоверенные договоры по сделкам с имущественными объектами в нотариальной конторе не будут нуждаться в проведении дополнительной проверке со стороны юристов Росреестра.

Соответственно срок регистрации займет намного меньше времени, в отличие от срока регистрации «обычных» документов.

К тому же если нотариус взял на себя регистрацию всего пакета документации, тогда риск «частичной регистрации» будет сведен к минимуму.

Если по какой-либо причине вам не удалось проследить за ходом процесса, и «частичная регистрация» бумаг в альтернативной сделке все-таки произошла, то здесь есть два пути, позволяющих избежать потери денег либо потерять права на квартиру:

Решить вопрос можно согласованными действиями всех сторон, участвующих в альтернативной сделке (но это актуально в том случае, если все стороны являются адекватными и порядочными людьми). Например, можно завершить процедуру регистрации по тому договору, где произошел отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть оставшуюся часть договоров и вернуть дело в исходное положение.

Решить вопрос в судебном порядке. Такой вариант подойдет, если сторона сделки, получив, что хотела, отказалась решать вопрос в добровольном порядке.

Необходимо также учитывать, что в момент построения «цепочек квартир» увеличивается число различных нюансов, спорных вопросов и задержек.

Соответственно, в договоры (авансовые и купли-продажи) рекомендуется прописывать сроки с небольшим запасом.

Это предоставит вам возможность, решить необходимые вопросы без разрыва отношения со сторонами сделки. А также без перезаключения договоров.

Это относится к срокам аванса, срокам доступа к ячейке с деньгами, срокам физического и юридического освобождения жилья после ее продажи и прочее.

Налоги в альтернативных сделках с имуществом

Заключая альтернативную сделку с недвижимостью, часто возникает путаница в начислении налогов и налоговых вычетов. Стороны, участвующие в подобных сделках, пытаются всячески осуществить подмену налогового вычета, возникающего в случае продажи квартиры, на сумму уплаты, возникающей при альтернативной покупке.

Например, многие люди полагают, что при продаже квартиры, стоимостью за один миллион рублей, и при приобретении альтернативного варианта с доплатой за 1,2 миллиона рублей, то сальдо дохода за один налоговый период будет считаться отрицательным, потому что дохода не было, соответственно, и налоги платить не нужно. Это ошибка.

Источник: https://domovik.guru/prodazha/alternativnaya-kvartir-osobennosti-sdelki.html

Что такое свободная продажа квартиры?

Свободная сделка с недвижимостью
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Каждый человек, который хотя бы раз в жизни покупал или продавал недвижимость, встречал понятие «свободная продажа» в объявлениях и иных источниках, ориентированных на отчуждение имущества.

Перед заключением договора купли-продажи специалисты рекомендуют ознакомиться с особенностями подобного типа сделки, его преимуществами, недостатками и возможными рисками для покупателя.

Выделяют несколько типов продаж недвижимых объектов:

  • свободный;
  • альтернативный;
  • прямой.

В последнем случае речь идёт о сделке, заключаемой непосредственно с владельцем имущества. Так, покупатель может рассчитывать, что посредников при заключении договора купли-продажи не будет.

Кроме этого, в продаваемом жилье никто не должен быть прописан, что также облегчает процесс передачи прав. Стороны могут договориться о выселении и снятии с регистрационного учёта жильцов после подписания бумаг и передачи ключей от помещения.

Альтернативная продажа представляет собой одновременное отчуждение одной квартиры и приобретение новой. Иными словами, допускается обмен жилыми помещениями. Такой вид сделок был популярен в советское время, когда большая часть недвижимости находилась в собственности государства.

В настоящее время под альтернативной продажей чаще всего подразумевается отчуждение приватизированного жилья.

Особый интерес представляет третий тип продаж – свободный. Продавец в этом случае не имеет цели приобрести новую квартиру, поэтому не торопится с отчуждением недвижимости.

На практике жильё в свободной продаже можно приобрести несколько дешевле, чем отчуждаемое по альтернативному типу, так как владелец не старается накинуть цену, чтобы в дальнейшем купить новую квартиру.

Особенности свободной продажи

С тем, что означает свободная продажа квартиры, мы разобрались выше. Данный тип сделки имеет определённые нюансы, которые важно учесть, соглашаясь на подписание договора купли-продажи.

Свободная продажа подразумевает наличие следующих особенностей:

  • отсутствие прописанных в жилом помещении граждан;
  • заключение договора непосредственно с хозяином недвижимости или его законным представителем (при этом отчуждаемый объект может находиться в собственности нескольких лиц);
  • краткие сроки для подписания бумаг и обращения в единый Росреестр.

Преимущества свободной продажи

Подобный тип продаж имеет определённые положительные стороны.

  • Во-первых, вам не понадобится тратить много времени на заключение сделки, так как продавец не намерен приобретать новую квартиру (в этом случае не нужно подписывать предварительный договор купли-продажи и надеяться, что владелец не передумает отчуждать имущество).
  • Во-вторых, по этой же причине приобрести данное жильё можно существенно дешевле. При альтернативной продаже продавец старается накинуть цену на объект, чтобы иметь возможность купить новое жильё, отвечающее его запросам.

Свободный тип подразумевает, что владелец не торопится с поиском покупателя и не заинтересован в повышении цены на квартиру.

Чаще всего такие собственники уже имеют во владении другую недвижимость. Кроме того, отсутствие посредников означает отсутствие необходимости переплачивать за жильё (к примеру, риэлторы требуют за свои услуги от 2 до 8% от общей стоимости недвижимости).

  • В-третьих, сделка заключается предельно быстро, так как в квартире отсутствуют зарегистрированные жильцы. Хотя обременения на объекте могут иметься (например, заключённый с квартиросъёмщиками договор аренды или непогашенная до конца ипотека), стороны вправе обговорить способы снятия ограничений в условиях основного договора.

Недостатки и возможные риски свободной продажи

Нередко покупатели, прочитав в объявлении «свободная продажа», расслабляются и забывают проверить юридическую чистоту сделки. Продавец может использовать данную формулировку для введения потенциальных покупателей в заблуждение с целью привлечения большего внимания к своей квартире.

Так, на объекте способны иметься обременения, о которых не говорится в тексте объявления (владелец также может скрыть эту информацию от второй стороны в момент подписания договора купли-продажи).

В случае расторжения сделки или признания её недействительной покупатель сталкивается со следующими рисками:

  • возможностью потери крупной суммы денег;
  • лишними затратами на регистрацию документации в Росреестре;
  • возможностью потери приобретённого имущества.

Кроме этого, в таком случае гражданин тратит собственное свободное время и наносит вред здоровью постоянными переживаниями о судьбе заключённой сделки.

Если у квартиры несколько хозяев, договариваться об условиях отчуждения необходимо со всеми совладельцами. В противном случае не избежать возникновения конфликтной ситуации.

Если при заключении сделки не будут учтены интересы несовершеннолетних и недееспособных собственников, договор может быть расторгнут по инициативе органов опеки и попечительства.

Как избежать проблем?

Юристы рекомендуют при свободной продаже серьёзно подойти к заключению договора.

В тексте документа должны быть оговорены все основные условия, включая момент выселения прежних жильцов, снятие граждан с регистрационного учёта, дату передачи ключей от помещения, наличие у объекта каких-либо обременений, порядок действий в случае наступления форс-мажорных ситуаций.

Кроме этого, при подписании передаточного акта покупатель должен честно записать в документе все имеющиеся у квартиры недостатки (к примеру, протекающие трубы или проблемы с электропроводкой).

Перед заключением сделки всегда тщательно проверяйте документацию, предоставляемую продавцом. Если у вас имеются сомнения в намерениях хозяина объекта, откажитесь от заключения договора.

Если же вы не уверены, имеются ли у гражданина права на отчуждаемую недвижимость, проверить юридическую чистоту сделки вам может помочь специалист (например, адвокат).

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Источник: https://metrtop.ru/pokupka/svobodnaya-prodazha-kvartiry/

Что значит свободная продажа жилой недвижимости, понятие, преимущества и возможные риски

Свободная сделка с недвижимостью

Правожил.com > Оформление недвижимости > Свободная продажа жилой квартиры, что это значит

На современном рынке недвижимости среди риелторов появилось такое понятие как свободная (альтернативная) продажа жилья. Что это значит свободная продажа квартиры, и какие риски могут возникнуть будет рассказано ниже.

Что значит свободная продажа квартиры или дома? На сегодняшний день существует первичный и вторичный рынки жилой недвижимости, на которых работают риелторы. В первом случае недвижимость уже находится в собственности граждан определенный промежуток времени. Во втором, жилые квадратные метры располагаются в новостройках.

Понятие свободной торговли появилось в начале 2000-х годов. Под ней подразумевается реализация любой жилой недвижимости на вторичном рынке. То есть покупка происходит непосредственно у собственников. Но действующей практикой выработаны некоторые нюансы, о которых необходимо знать.

Такой вариант сделок предусматривает участие риелторов, как посредников оказывающих определенные услуги, так и без них, то есть происходит непосредственный контакт продавца и покупателя (то есть покупателя и собственника, от имени которого может выступать доверенное лицо).

Исходя из этого, для альтернативной сделки присущи следующие обязательные требования:

  • квартира или иное жилое помещение, должны находиться в собственности гражданина некоторое время (вторичный рынок);
  • данный вариант реализации не должен предусматривать обязательный подбор или покупку другого жилья продавцу;
  • этот вид сделок не может осуществляться по различным государственным программам (военная ипотека, кредитование молодых семей);
  • предметом сделки выступает квартира или иное жилое помещение (то есть не земельные участки).

Нужно запомнить, что при свободной продаже можно также оформлять ипотечное кредитование.

Преимущества

Как было указано выше, данный вид продаж недвижимого имущества предусматривает непосредственное участие в нем собственника жилья и покупателя. Посредник (риелтор), в данном случае, выполняет роль консультанта.

Исходя из этого, существуют следующие преимущества таких сделок:

  1. Время, которое необходимо для внесения аванса, полной стоимости и въезда в купленную недвижимость значительно сокращается. Вызвано это тем, что продавец и покупатель сами обговаривают промежуток с момента дачи задатка и оформления жилья на нового собственника. При этом все условия они прописывают в предварительном договоре.
  2. Покупатель в данном случае может сэкономить некоторые средства, так как у продавца есть свое жилье, и ему не нужно покупать новое, тратя время на поиск и проведение переговоров.
  3. Покупатель становится собственником сразу после оформления договора купли-продажи, а также регистрации недвижимости в специальном реестре.

Нужно запомнить, что при таких сделках предварительный договор, по которому передается задаток лучше оформлять у нотариуса.

В случае отмены сделки, по каким либо основаниям, или не выполнения установленных сроков, покупатель получает возможность взыскать задаток в двойном размере, что является дополнительной страховкой от недобросовестных продавцов.

Возможные риски

Что означает свободная продажа квартиры?

Несмотря на то, что многие риелторы и специалисты говорят о том, что такой вариант сделок является наиболее приемлемым, существуют некоторые риски, о которых нужно знать:

  1. Первое это возможность попасть на мошенников. На рынке часто можно встретить объявления о быстрой продаже жилья по низким ценам. На них нужно обращать отдельное внимание. Прежде всего, существует риск подделки документов права собственности, либо продажа жилья, которое не принадлежит покупателю.
  2. Также существует значительный процесс отказа от сделок со стороны продавцов. С учетом того, что инфляционные процессы, и цены на квадратные метры повышаются, продавец, договорившись об одной сумме, может найти другого покупателя, который предложил больше. Это особенно касается ипотечного кредитования.
  3. Часто проблемы возникают, если у жилой недвижимости несколько собственников. За время оформления сделки один из долевых владельцев может отказаться, либо продажа вообще происходит без его участия, и без предупреждения о намерениях другого собственника. А такие сделки можно легко отменить решением суда.
  4. Проблемы, связанные с оформлением незаконных построек, и иных сооружений, а также наличие перепланировок в квартирах. Это может вызвать дополнительные затраты со стороны продавца, и как следствие увеличение стоимости жилья, либо промежутка времени между дачей задатка и покупкой.

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/svobodnaya-prodazha-chto-eto-znachit.html

Опасная сделка. Когда продажа квартиры светит штрафом в 18 млн рублей

Свободная сделка с недвижимостью

В конце 2018 года москвичка Маргарита решила вместе с дочерью переехать в загородный дом. Риелтор быстро нашёл солидного покупателя — семью, которая пару лет назад приехала из Китая и открыла сеть спа-салонов.

Квартира в центре столицы хотя и была по площади небольшой, идеально подходила гражданам КНР, так как находилась в трёх минутах ходьбы от места их работы. Они быстро согласились с предложенной ценой 12 миллионов рублей.

Для того чтобы исключить возможные риски, продажу решили оформить нотариально.

Тем более что дочери официально принадлежала треть недвижимости, а такие сделки по закону подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 закона № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).

Нотариус, чтобы упростить процедуру, не только составил и заверил договор, но и подал весь комплект необходимых документов в Росреестр.

После того как переход права собственности был зарегистрирован, Маргарита и её дочь забрали деньги из банковской ячейки и уехали обустраиваться в уютном коттедже на западе Подмосковья.

Всё было хорошо до сентября нынешнего года, когда Маргарите вместе с обычным налоговым уведомлением вручили под роспись ещё одно письмо из налоговой службы.

В нём находилось постановление ФНС, в котором сообщалось: женщина и её дочь признаны виновными в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 15.25 КоАП РФ (нарушение валютного законодательства).

И каждой из них назначено административное наказание в виде штрафа в размере девяти миллионов рублей.

По мнению налоговиков, нарушение состояло в том, что покупатели квартиры были иностранцами, а сумму по сделке продавцы получили наличными. По закону такие сделки должны проходить строго в безналичной форме.

Санкция за нарушение валютного законодательства составляет от 3/4 до полного размера суммы незаконной валютной операции. Так как официально продавцов двое, то и штраф удваивается. Всего 18 миллионов рублей.

Похоже, налоговики правы. В действиях Маргариты действительно имеются признаки административного правонарушения,—считает заведующий Западной коллегией адвокатов г. Москвы Александр Инютин.

Несмотря на то что договор купли-продажи недвижимости был в рублях, все сделки, заключённые между гражданином РФ и иностранными гражданами, по закону считаются валютной операцией, поэтому все расчёты должны проходить строго по безналу (п.

3 ст. 14 закона 173-ФЗ).

Понятно, что для женщины такие юридические тонкости оказались в новинку. И, казалось бы, на это должен был обратить внимание заверяющий сделку нотариус. Тем более что на этот счёт выходило специальное письмо Федеральной нотариальной палаты, в котором отдельно указано на недопустимость в подобных случаях наличных расчётов.

Как следует из пояснений нотариуса, которые от него получили представители ФНС, он заверял сделку по переходу права, а порядок расчётов — это был выбор сторон, на который он якобы влиять не мог. Риелтор тоже дал объяснения в налоговой и сообщил, что занимался поиском покупателей, а не юридическими аспектами сделки, тем более что сделка была нотариальной.

В общем, все профессиональные участники сделки, получив гонорар, извините, отмазались, оставив свою клиентку один на один с налоговиками,— отметил старший юрист компании “Европейский дом права” Залимхан Магомедов.

Очевидно, что, когда граждане проводят нотариальную сделку, они надеются на высокую юридическую квалификацию нотариуса и поэтому самостоятельно законодательство не изучают. Тем более что эта норма в законе прописана весьма сложно и разобраться в ней может не всякий. Нотариус вполне мог высказать свою позицию по этому вопросу Маргарите и её дочери.

Но сделал ли он это или нет, теперь достоверно судить сложно. Я думаю, что этим вопросом должны озаботиться в Минюсте, ведь именно это ведомство надзирает за деятельностью нотариусов.

Семья Маргариты готовится отстаивать свои права в суде.

При этом помимо спорной роли нотариуса, который видел все документы по сделке, но воздержался от советов по порядку расчётов, женщина удивлена тем, что налоговики чуть менее чем за два года, которые прошли с момента совершения сделки, ни разу не предъявили свои претензии к ней, а сразу вынесли постановление о штрафе. И в такой астрономической сумме, превышающей стоимость продажи квартиры.

Я считаю, что Маргарите и её дочери в суде надо добиваться если не полной отмены штрафа, так хотя бы уменьшения его суммы — это возможно, — поделился своими мыслями член Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Дмитрий Шагин.— Отменить его полностью вряд ли получится. По закону срок давности за подобные нарушения — два года. В данном случае налоговики успели в него уложиться.

Конечно, если бы все расчёты по сделке были проведены через аккредитив или депозитный счёт нотариуса, никаких проблем не возникло бы. Так что всем продавцам недвижимости нужно быть аккуратными, проверять покупателей и то, как именно проводятся расчёты по их договорам. Возможно, кого-то это убережёт от внезапных претензий, размер которых может превысить сумму сделки, отметил Дмитрий Шагин.

Источник: https://life.ru/p/1358929

Альтернативная сделка купли продажи квартиры

Свободная сделка с недвижимостью

Большинство сделок с жилой недвижимостью в России носят именно альтернативный характер, поскольку покупке одной квартиры предшествует продажа другого жилья. Пакеты документов по каждой квартире и личности покупателей-продавцов, занятых в альтернативной сделке, зачастую требуют детальной проверки и постоянного контроля специалистов риэлт-компаний.

При альтернативном формате купли-продажи могут возникнуть различные ситуации, вызывающие разрыв «цепочки» по сделке. Это оборачивается сложностями для ее участников, уже выполнивших свои обязательства. Чем больше жилых объектов занято в такой сделке – тем больше участвующих в ней собственников, больше договоров. И тем более сложна сама сделка.

Определения вариантов продажи квартир

Прямая (свободная) продажа жилья – сделка двух сторон, а именно продавца (в т.ч. нескольких продавцов, если собственников несколько) и покупателя.

Альтернативная продажа жилья – сделка по первой квартире между ее собственником-продавцом и покупателем, а также по второй квартире при участии правообладателя-продавца и покупателя, ранее бывшего продавцом первой квартиры. Также эту сделку называют обменом (разменом) квартир. Заметим, что действительный обмен квартирами между собственниками из-за неравнозначности жилплощади происходит редко.

Цепочка сделок включает в себя несколько альтернатив, из которых наиболее частыми являются два варианта:

  • размен продавцом своей недвижимости на несколько квартир меньшего метража;
  • продажа продавцом квартиры и покупка новой, продавец которой в свою очередь приобретает другую квартиру.

Принцип альтернативной сделки с недвижимостью заключается в ее продаже и одновременной покупке другой квартиры. Такой формат купли-продажи жилья ведется цепочкой из нескольких покупателей-продавцов с поочередной регистрацией перехода права по участвующим объектам.

В чем сложности альтернативной сделки

Рассмотрим пример: покупатель приобретает «трешку» и вносит сумму оплаты, запускающую цепочку по квартирам меньшей площади с остальными участниками альтернативной сделки. «Трешка» разъезжается на две «однушки».

Но тут продавец одной из квартир проявляет недовольство документами и требует изменения условий сделки.

У остальных участников есть два варианта: принять новые условия, если нет вреда их интересам; отказаться от исполнения требований, если те невыгодны.

Если складывается «отказная» ситуация, нужно оценить положение сделки – согласен ли покупатель «трешки» приобрести одну квартиру, а на поиск второй отвести дополнительное время? Отсюда следуют два варианта:

  1. Покупатель согласен, что позволяет вывести из сделки саботирующего продавца «однушки»;
  2. Покупатель отказывается, тогда обсуждаются изменившиеся характеристики (если они изменены собственником «трешки») по необходимым «однушкам», затем их поиск продолжается.

Процесс альтернативной сделки проходит сложнее, чем по прямой купле-продаже. Денежные средства никогда не передаются нарочно, только зачислением на банковский счет собственника альтернативного жилья.

Если подобрана более дешевая квартира (либо квартиры), то освободившиеся деньги по альтернативной сделке продажи собственник (и продавец) первой квартиры в цепочке получает на руки. Если же стоимость квартир при таком обмене оказывается выше и средств от продажи альтернативной квартиры не хватает – первый продавец должен произвести доплату.

Альтернативная сделка купли-продажи требует детальной проработки требований и пожеланий участников, безупречного юридического сопровождения. Поэтому крайне важно подключить к ней опытных агентов по недвижимости, способных проработать договоренности сторон и утвердить их в авансовом соглашении.

Процесс переговоров, документальное оформление каждой последовательной сделки – лишняя стрессовая обстановка для продавцов и покупателей из состава цепочки. Лишь риэлтор-профи разрешит конфликты и поэтапно, без осложнений проведет каждую сделку!

Возможные риски альтернативной сделки

Прежде всего – несогласованность действий ее участников. Часть занятых в сделке продавцов может проявить медлительность, что иногда оборачивается ее полным расторжением.

Риски на этапе регистрации. Какая-либо сторона внезапно требует изменений по условиям сделки, либо оказывается под воздействием обстоятельств, затормаживающих процесс. В первом случае это требование повысить цену или полный отказ продажи. Во втором – выявление частичной регистрации квартиры, получение приостановки регистрации перехода права или ее отказ.

Риски при расчетах. Опасен вариант с закладкой денежной суммы в ячейку на условиях доступа только участников альтернативной сделки с зарегистрированным правом собственности.

Риски детских долей. При наличии среди собственников квартиры ребенка, его доля требует обязательного выделения в приобретенной квартире.

Но если сделка, при которой приобретается новая доля ребенка в жилье, будет признана недействительной? Тогда госорганы опеки и попечительства истребуют расторжения предыдущей сделки продажи, что ударит по интересам первого покупателя.

Важно отследить, полностью ли соблюдены права ребенка по доле в новой квартире, т.е. необходимо проверить не только приобретаемую квартиру, но и всю участвующую в альтернативной сделке недвижимость.

Риски прав третьих лиц. К примеру, у жильца приобретаемой квартиры имеется право пожизненного проживания. Значит и в следующем приобретенном жилье его право должно быть сохранено, это требуется проконтролировать и обеспечить.

Риски ипотечной квартиры.

Вопреки популярному мнению банки и страховщики проводят лишь поверхностную проверку жилой недвижимости – их интересует комплектность и законодательное соответствие документов, не более.

Из-за этого квартиры требуется проверять либо самому, либо привлекая риэлторов. И, кстати, без разрешения банка, в залоге которого состоит ипотечная квартира, ее приобретение невозможно.

Риски участия материнского капитала. По условиям этой госсубсии обязательно наделение долями супруга и детей. Поэтому продажа или приобретение жилья, ранее купленного с маткапиталом, требует нотариального оформления обязательства о предоставлении другого жилья детям.

Риски утраты приобретенной недвижимости. Их причина – плохо исполненная юридическая проверка квартиры.

Чем больше собственников, покупателей и продавцов занято в альтернативной сделке, тем сложнее и хлопотнее ее процесс. Провести такую сделку лишь силами участников  реально трудно.

Обратитесь к опытным специалистам агентств недвижимости. Лишь тогда альтернативная сделка пройдет безопасно для ее участников!

Источник: https://avprrb.ru/articles/poleznaya-informatsiya/chto-takoe-alternativnaya-sdelka-pri-kuple-prodazhe-kvartiry/

Свободная продажа квартиры: что это и в чем специфика такой сделки?

Свободная сделка с недвижимостью

Рынок недвижимости в России полон множества предложений, среди которых нередко встречаются объявления с формулировкой «свободная продажа». К сожалению, не все потенциальные покупатели понимают полное значение употребляемого риэлторами или лично продавцами термина, поэтому юридическое обозначение свободной продажи остается для многих людей загадкой.

Продажа квартиры по свободной цене — что это значит?

На рынке недвижимости реализация жилья может осуществляться в нескольких видах, которые в значительной мере отличаются друг от друга:

  • Прямая сделка, осуществляемая лично продавцом и покупателем без участия риэлторских фирм и других посредников;
  • Альтернативная, при которой осуществляется одновременная продажа квартиры и покупка новой для продавца;
  • Свободная реализация, которая осуществляется в том случае, если продавец желает просто продать свою жилплощадь и получить за нее деньги.

Реализация «свободной квартиры» происходит быстро, так как продавец при выставлении такого объявления заранее подготовил все документы для заключения договора с покупателем.

Основываясь на основных положениях о реализации такой жилплощади, можно сделать вывод о том, что свободная продажа квартиры означает, что:

  • Недвижимость готова к началу оформления процедуры заключения договора на основании готовности всех документов;
  • Жилище свободно для заселения, т.е. находится в режиме «покупай и живи»;
  • Квартира не обременена альтернативностью, т.е. продавец не собирается покупать другое жилье с вырученных средств после продажи своей собственности;
  • В квартире не имеется постоянно или временно зарегистрированных граждан или иностранцев;
  • Осуществить покупку недвижимости в день осмотра жилья, если покупатель вознамерится приобрести квартиру.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Покупка свободной квартиры может значительно сократить время оформления прав собственности нового владельца, так как такое жилье в юридическом смысле является «чистым».

Положительные и отрицательные стороны покупки такого жилья

У каждой сделки купли-продажи имеются свои положительные и отрицательные стороны в зависимости от характера заключения такого договора. Зависят показатели от возможных рисков и неблагоприятных последствий, которые могут наступить как во время заключения соглашения о продаже, так и после полной выплаты денежных средств.

Плюсы приобретения

Положительная динамика реализации таких квартир связана с наивысшими показателями по быстроте проводимых сделок среди прочих предложений. Однако данный аспект не является основным преимуществом при свободной покупке жилья.

Основными преимуществами считаются следующие характеристики:

  • Готовность всей сопутствующей сделке документации, так как продавец, выставляя квартиру по такому объявлению, заранее подготовил все необходимые бумаги, включая договор и документы на право владения, распоряжения и т.д.;
  • Отсутствие в сделке предварительного договора купли-продажи, так как квартира не продается по альтернативной сделке;
  • Более низкая стоимость, так как владелец имущества не планирует приобретать другую недвижимость взамен продаваемой, а также не заинтересован в дополнительной наценке;
  • При покупке такого жилья можно сэкономить и на услугах риэлторов, так как их посредничество просто не требуется;
  • В квартире отсутствуют зарегистрированные лица, что в значительной мере позволяет сократить время подготовки документов и финальное заключение договора;
  • У покупателя есть возможность въехать в жилье сразу же после заключения договора о покупке, так как квартира находится без каких-либо обременений и сразу же начать процедуру оформления прав собственности.

Минусы покупки

Говоря об отрицательных сторонах заключения сделки по «свободной» квартире можно с уверенность заявить о том, что формулировка «свободная продажа» в части объявлений выступает простой рекламой.

Продавец может намеренно ввести покупателя в заблуждение или вовсе умолчать об обременениях, которые в значительной мере могут повлиять на условия соглашения или потребности покупателя.

Многие продавцы, которые занимаются реализацией недвижимости самостоятельно, не до конца понимают значение термина «свободная продажа», а значит велик шанс попасть к недобросовестному собственнику, который прямо не указывает на имеющиеся притязания третьих лиц.

Обычно третьими лицами выступают:

  • Наследники, которые по разным причинам не приняли наследство;
  • Банковские организации, в которых на покупку квартиры брался заем;
  • Несовершеннолетние собственники или наследники и т.д.

В каждом конкретном случае необходимо максимально внимательно изучать условия договора и стараться вникать во все указываемые пункты соглашения с точной уверенностью в представленных формулировках.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.